• Недвижимость Киева - категории, часть 3

  • Недвижимость Киева - категории, часть 2


  • 6й этап застройки Киева длится уже около 10 лет. Из-за авраальности этого процесса, никто и нигде не расписал и не утвердил категории киевской недвижимости, что бы хоть как-то сориентировать покупателя. Сейчас, в кризис, городу очень повезло, потому что темпы застройки остановились и возможно это сохранит оставшиеся парки и скверы и вообще хоть какое-то пространство между домами и очень вероятно, что начнет формироваться общественное мнение - что из представленного более привлекательно, а что - просто нелепость, потому что вбрасывать деньги, когда только вырыли фундамент и выбирать себе жилье из уже имеющегося - это две разные вещи, во втором случае потребитель будет избирателен, чему так же поспособствует и снижение подгоняющего ажиотажа при покупке. Попробуем сформировать это мнение раньше, чем это будет происходить опытным путем при покупках и продажах и последующего поцесса корректировки цен и спроса на имеющемся рынке.

    Социальное жилье. Слово "социальное" в данном случае означает "общедоступное", как например, общественный транспорт или общепит. Т.е. понятно, что ничего хорошего, однако многим нужно начинать с чего-то свою самостоятельную жизнь или жизнь в Киеве, потому спрос в этой категории достаточно стабилен.

    "Гостинки". Это самые маленькие по метражу - до 25 метров однокомнатные квартиры и до недавна - самые дешевые квартиры в Киеве, построенные в советское время. 9этажные дома так называются потому, что в них только "однушки", что обуславливает огромные коридоры, как в общежитии, и большее количество человек на квадратный метр дома - в таких квартирах до сих пор живут семьями. Однако в этих домах есть плюс - они есть в самом центре Киева, что очень здорово для студентов и людей, начинающих свою карьеру.

    Сказать по правде - в любой другой стране эти дома имели бы потенциал - если расселить такой дом и провести ремонт, то такие квартиры можно было бы долгосрочно сдавать студентам. Лично мне очень нравятся идеи не только выгодные, но и полезные. Однородный контингент, видеонаблюдение на этажах и из по сути самых непривлекательных домов, студенты  получили бы замечатльный вариант жилья, а владелец - долгосрочную и постоянную выгоду. К сожалению, в нашей стране это остается нереальной фантизией.

    В эту же категорию я отнесла бы однокомнатные "хрущевки". Хрущевки представлены почти во всех районах Киева, в том числе в центре. Их строили таким образом, что бы между 5этажными, в основном кирпичными домами (бывают панельные) помещались фруктовые сады. В 80х иностранные делегации, не заходя, конечно в гости и не видя этих убогих планировок, очень здорово завидовали такой советской "роскоши". Однако этажность - 5 этажей, отсутствие лифтов, планировки (проходные комнаты, метраж) ставят эти дома первыми в очередь под снос. В Москве их сносили волновым методом - строится один высокоэтажный новострой, в него переселяются жильцы хрущевки, хрущевка сносится и на ее месте выростает следующая многоэтажка. Т.о. весь квартал хрущевок заменяется на новострои, а за счет этажей, кол-во жильцов многократно увеличивается на квадратный метр земли. На Украине до этого метода так и не дошло, хотя эти дома очень долго были в зоне риска, потому что влепить новострой между домами без всякой возни с переселением много проще и конечно же, намного выгоднее.

    Однако этот факт заставил подвинуть законы в сторону застройщика - ситуация изменилась и если раньше инвестор сталкивался с защитой интересов обладателя квартиры в таком доме, то сейчас продвигаются законы, при которых инвестор как бы ничего и не должен. Ситуация опасна тем, что обычный дом и дом, с вышедшим эксплуатационным сроком - это две, очень разные вещи, и если в первом случае владелец квартиры может торговаться куда ему переезжать до бесконечности, то во втором ни инвестор ни государство не несут ответственности за то, что сроки эксплуатации дома вышли и нужно строить что-то новое. До сих пор доходило до новостроев "окна в окна", до порчи близлежащих домов при строительстве, однако никто никого домами не выселял. Но я бы не стала рекомендовать квартиры в таких домах для покупки, а владельцам посоветовала бы обращать внимание на изменения в законодательстве, потому что многие до сих пор придерживают такие квартиры в расчете когда-нибудь получить лишние метры в новострое при выселении и прописывают в них максимальное кол-во человек. В центре я бы такие дома реконструировала в студии - не сносила, а в спальных районах волновой метод считаю вполне применимым.

    Итого, мы имеем два варианта жилья, которое в постонародье зовется "семечками" - по тому, что постранства воркуг зерна в семечке почти и нет - кухни по 4-6 метров, с.у. совмещенные, часто с душевыми кабинками или сидячими ванными, крошечными комнатами, но тем не менее - это отдельные и до недавнего времени - самые дешевые квартиры в Киеве.

    Что касается коммерческой стороны вопроса на сегодняшний день - цену смогут держать только те, кто не поскупился на капитальный современный ремонт, технику и мебель. Потому что ремонт сейчас очень подорожал и будет дорожать - ввозимый товар стоит на таможне, которая увеличила сборы на 25%, и это помимо инфляции. Квартиры без ремонта при продаже будут вынужденны очень уступать в цене, а делать его сейчас при таких условиях с целью продажи не выгодно, в отличие от ситуации 5 летней давности, когда сверх себестоимости ремонта можно было накутить цену за его осуществление и включить это в стоимость квартиры.

    И, встречаем "новичка" в этой категории - новострои в Киевской области. Однокомнатная квартира в новострое Украинки стоит около 35 тысяч у.е. Это в 1,5 раза дешевле, чем самое дешевое жилье в городе и часто в эту цену входит отделка от строителей. Плюсы - воздух, цена, новый дом, однозначный минус - далеко добираться. Тем не менее, молодеж идет на такие квартиры. И пусть не совсем в Киеве, однако тот факт, что появилось жилье, которое хоть как-то можно соотносить со средними зарплатами, очень и очень радует.

    Социальное жилье+. Это социальный вариант для семей. Двух-трех комнатные хрущевки и увы - это все железобетонные дома времен Советского Союза, которыми застраивали спальные районы. "Увы", потому что новострои оттеснили их из следующей категории "эконом" на ступеньку ниже. Это 96 серия, БПСки, "чешки" и т.д. - 9-16 этажей, бетон, и... и снова об эксплуатации - срок у этих домов меньше, чем у хрущевок и сталинок. А именно - 25 лет. Конечно, их сносить не будут, так как из-за этажности это невыгодно, однако и реконструировать (трубы, электрика по дому, окна, фасад, лифты, отопление...) тоже, т.е. часть этих работ будет оставаться на плечах владельцев, а часть - ветшать дальше, делая это жилье абсолютно неконкурентноспособным. Хочу заметить так же, что зимой в этих домах холодно, летом жарко, метражи лучше, чем в гостинках и хрущевках - однушки около 30, двушки до 50, кухни - 7-8м2, однако при нынешних стандартах этого мало и расположены они в спальных районах, где за 10 лет повырастали современные дома, что подчеркнуло убогость предыдущих застроек. Однако, это остается именно социальным вариантом для семей и порой отделить ребенка в отдельную комнату лучше, чем приобретать огромную современную однушку в том же районе.

    Следующая категория - эконом. Т.е. это уже не уровень самого дешевого жилья - это уровень экономии и расчета своих возможностей. То, что некоторые новострои в Киевских спальных районах называют "соц" - это рекламный ход, с учетом предыдущей категории. Такие новострои - это не самое дешевое и не самое низкокачественное жилье вообще - это новое жилье, с практически таким же, как и при советских временах метражем, с такими же потолками, тоже из бетона, однако это жилье - новое (по сути вопрос коммуникаций). С другой стороны, сюда относится так же и то, что на рынке называют премиум - классом - из-за простых и порой не самых удачных планировок, высоты потолков, густозастроенности кварталов и месторасположения я не дала бы таким домам более высокую категорию. Эти квартиры так же подходят для семей, которые могут потянуть по цене и новую квартиру и ремонт. Очень надеюсь, что оно начнет существенно снижаться в цене, потому что на пике цены были абсолютно неоправданны.

    Так же сюда я бы отнесла сталинки в спальных районах - это кирпич, это часто лифты при 5ти этажах, честно - это самые грамотные планировки - в них встречаются архитектурные "изыски" вроде трапецевидной гостинной, 4х комнат с гостинной в центре, потолки - 3,05 м, а это уже не 2,70, все-таки, половина новостроев такие потолки не вытянуло, две комнаты могут распологаться на обе стороны дома и т.д. Из минусов - небольшие с.у. и кухни, однако это решаемо путем снесения не несущих перегородок - в сталинках это часто просто деревянные "дранки" - и дизайнерскими решениями.

    Третий вид жилья этой категории - простенькие спец.проекты советского периода в спальных районах. Что такое "спец. поект" - это дом, построенный советской организацией по своему индивидуальному проекту. Это может быть кирпич при 9-ти этажах, большие, чем у панелек и хрущевок планировки - холлы, лоджии, кухни за 8м и т.д. Однако, часто снаружи это совершенно обычные дома, и у них те же проблемы с лифтами, коммуникациями и прошу прощения - тараканами. Потому время и новострои их так же спустили с когда-то желанного жилья на уровень "эконом-класса".

    Продолжение следует.


  • Недвижимость Киева - категории, часть 3

  • Недвижимость Киева - категории, часть 2